Most egy frissen befejezett bérbeadott lakás okos felújítását mutatom be Neked. Ha követed az írásaimat, akkor tudod, hogy a saját ingatlanbefektetéseim mellett ingatlankezeléssel foglalkozom a Kanári-szigeteken, elsősorban társasházakra specializálódtam. Következzék tehát az egyik általam kezelt bérbe adott kislakás okos felújításának története. Mert sok pénzből mindenki tud építeni… Nagyobb kihívásnak érzem pontosan megtervezni, hogy mennyit érdemes beletenni, és pontosan mit kell csinálni, hogy a megtérülési számok is működjenek.
Ebben a társasházban az egyik lakó szerencsénkre a szerződés lejárat előtt felmondott, és elköltözött. Azért írom, hogy szerencsénkre, mert ezt a bérlőt „megörököltük” az előző tulajdonostól, és nem akartuk a szerződés lejárta előtt kitenni, illetve nem igazán lehet ilyen esetben jogilag megtámadni az érvényes múltbeli szerződését. Fizetni ugyan fizetett pontosan, viszont nagyon rendetlen és zajos család volt, amíg a férj dolgozott, addig a feleség magánbölcsit tartott fenn délelőttönként, és igen sok ágyrajáró vendégük is volt esténként. Hiába, akinek jó üzleti érzéke van.
Örömünkben kis híján pezsgőt, azaz akartam mondani, hogy sangriát bontottunk, amikor a családfő bejelentette, hogy szeptembertől elköltöznek. A lakásban nem hagytak semmit néhány bútoron kívül, plusz egy szapora csótánykolóniát. Ezek a „kedves” bogarak olyan komótosan mászkáltak a lakásban, látszott, hogy otthonosan érezték ők is itt magukat, így viszonylag könnyen le lehetett csapni őket, ha megjelentek, sajnos a fészküket ennél jóval nehezebb volt megtalálni és kiirtani. A hűtőből, a konyhafiókból az evőeszköztartóból tucatjával kerültek elő kisebbek, nagyobbak, egyáltalán nem zavartatták magukat, valószínűleg békében éltek ők is az előző család vendégszerető légkörében. Az első fertőtlenítés és lomtalanítás után megkezdődhetett a lakás rendbetétele, designolása és sokadik takarítása. Íme, néhány kép az eredeti állapotokról.
Akik ismernek tudják, hogy nagyon óvatosan bánok a befektetőim pénzével, viszont mindig törekszem a lehető legmagasabb komfortfokozatú lakásokat kialakítani a bérlők számára, mert így lehet hosszú távon jó kapcsolatot kialakítani a lakóinkkal. Ez az esettanulmány tehát arra lesz példa, hogyan lehet minimális ráfordítással látványosan fejleszteni egy bérbeadott lakáson, és ennek milyen következményei lesznek a bérleti díjban (elárulom előre, hogy jó).
Hogyan terveztem meg a legkisebb költségvetésből a felújítást? Először is mindent megvizsgáltam, hogy mi az, amit cserélni kell, mert törött, rossz, régi, mi az, ami még javítható, tehát megtartjuk, és végül, mi az, amire a design illetve a magasabb bérleti díj reményében áldozni kell.
Nézzük, min lehet takarékoskodni és mi az, amin nem szabad? Ebben a lakóövezetben nem a milliárdosok bérlenek otthont, így vannak olyan tételek, amelyekre nem érdemes áldozni, ilyen a burkolatcsere és a meglevő bútorok, nyílászárók, konyhabútor cseréje. Ezek közepesen jó állapotban vannak, tiszták, javíthatók, de nem szükséges újraburkolni vagy újakat venni, mert hiába költenénk rá, nem térül meg bérleti díj formájában.
A bútorozásra kell költeni, de okos átcsoportosítással és átgondolt vásárlással érdemes. A nappali komódot áthelyeztem a hálószobába a többi fenyőbútor mellé, így itt elegendő bútor maradt. Az éjjeliszekrényen pótoltam a fogantyút, a ruhásszekrény hátát megerősítettük, és polcot vágattunk bele (nem volt). A matracot cserélni kellett, mert a csótányürülék mellett egyéb más gyanús foltok (piros és sárga brrrr) „díszítették”, így egy jó minőségű matrac vásárlása mellett döntöttem. A matracra mindig nagyon ügyelek, ez az egyik tényező, ami felhúzza a bérleti díjat. Minden esetben vásárolok hozzá méretben passzoló matracvédőt, ez árban nem nagy tétel, de hatékonyan védi a drága matracot, inkább ezt cserélem bérlőváltáskor, mint a szivacsot. A bérlőjelöltek számára is nagyon imponáló a vadonatúj, tiszta matracvédővel ellátott betét, sokkal értékesebben és higiénikusabbnak hat tőle az egész hálószoba.
Hihetetlen módon, a kanáriók szokásától eltérően volt függöny az ablakokon, méghozzá jó minőségű és esztétikus, ezért ezeket nem cseréltem le, de ezek adták meg a lakberendezési stílus irányát. Itt adott volt a lila függöny és a lila kép, emiatt egy kicsit nőiesebb stílus felé vettük az irányt. Igaz, amikor csak tehetem, kerülöm a babaszíneket, de úgy éreztem ez a szoba elbírja ezt a nőies stílust, helyette a nappalit tettem jóval karakánabbá (és igazam is lett).
Ha nem lett volna függöny, akkor mindeneképpen vettem volna, nagyon mutatós a többi kiegészítő textilákkal együtt és otthonossá teszi a lakást. A lilát tovább erősíteni nem akartam, de harsogó színt sem szerettem volna bevinni a hálóba, így maradtak a finom, nőies minták a párnákon és a falon is. A legolcsóbb ágyfejvég és egyben ritkán használt dekoráció itt a szigeten a tapéta, tudod, hogy én nagyon szeretem, így itt is ezt vetettem be. Nagyon látványosra sikerült a finom rózsaszín ágy mögötti tapéta, ez még az egyik ingatlanügynököknek is olyannyira megtetszett, hogy elkérte a címet, ahol vásároltam, mert magának is készítettet odahazára egyet.
A nappaliban egy mentazöld függönyt hagyott örökül a volt bérlő, ehhez találtam egy Klimt reprodukciós tapétát, és hasonló színvilágú párnákat. A nappali ülőbútort kukázni kellett, gondolom az okot tudod (csótány+törött deszkák), és a komód áthelyezése miatt egy komplett nappalit kellett kialakítani. Modern és karakteres nappalit képzeltem el a lágy hálószoba kompenzálásra. Használt outlet bútorboltból vettem a két dióbarna bőr ülőgarnitúrát, és ebből következett egy barna modern nappali fal kialakítása. Honnan máshonnan is lehetne ilyen szűk helyre nappali bútort venni, mint az Ikeából? Három polcos szekrényt fúrtunk fel egymás mellé egy könyvesszekrényt és két képet, ilyen mini (140 cm) falszélességben más lehetőség nem igazán akadt. Célom az volt, hogy modern legyen a bútor, ellensúlyozva a hálószoba kicsit klasszikus berendezését, és természetesen használható, legyen elég tárolófelület is. Mivel az egész társasház kicsit régebbi építésű, és az itt lakók sem a nagyon fiatal korosztály, ezért a minimál stílus helyett jobban favorizáltam a kevert modern stílust, na meg persze azt ami adott volt, maradéktalanul fel akartam használni költségoptimalizálás végett.
A konyhabútor takarításához erős gyomoridegzet és persze vegyszer kellett, ezt ha nem bánod, nem részletezem. A harmadik takarítónő vállalta csak el, de becsületére legyen mondva nagyon szép munkát végzett. Tökéletesen megtisztította kívül-belül a konyhabútort, így a csere helyett elegendő volt a fogantyúkat kicserélni, ami látványos változást eredményezett, de mégis csak filléres tétel volt.
Amin nem lehetett spórolni az a festés, a fürdőszobai zuhanyfülke és a vak tükrösszekrény cseréje és a takarítás. A fürdőszobába mindig tervezek wc papírtartót, törölközőtartót, elegendő akasztót, polcot, kozmetikumtartót, ezen nem spórolok soha. Ha biztosítunk a bérlőnek megfelelő tárolókat, akkor a bérlő nem fogja megfúrni a csempét, és kényelmesen tudja használni a fürdőt. Igazán széppé a fürdőszobát a szaniterekkel, csaptelepekkel lehet, itt cserélni kellett a zuhanyabint (törött volt) és esztétikai okokból a tükrös szekrényt. Szerencsére a mosógép működőképes volt (és csótánymentes), ezért ezt egy alapos takarítás után meg lehetett menteni.
Láthatod, hogy a meglévő dolgokból következett mindig az új lakberendezési tárgyak vásárlása, persze egyszerűbb mindent kihajítani és újat venni, de hangsúlyozom, nem az volt a cél, hogy a befektető minél többet költsön, és elmondhassuk, hogy extra design alkottunk-hidd el ez sokszor az egyszerűbb megoldás. Kis költségvetésből mutatóst alkotni ez az igazi mestermunka.
Az alapos tervezés és gondos munka most is látványos eredményt hozott, nemcsak a bölcsődeként és hotelként működő lakás életében, hanem a befektető számára is. Persze nagyon jó érzés a lelkemnek, hogy a csótánytanyából egy kedves, szerethető otthont tudtunk teremteni a bérlőnek. Már a felújítás alatt többen érdeklődtek a lakás után, amikor elkészült, akkor rögtön két komoly érdeklődője is akadt. Számomra az volt a legnagyobb „elismerés”, hogy a társasház ugyanazon szintjén lévő, de jóval jobb elosztású, nagy terasszal is rendelkező apartmanunk bérlője át szeretett volna ide költözni, annyira megtetszett neki a felújított lakás, pedig a bérleti díj különbség mindössze 50 euro volt. Végül egy kedves házaspár mellett döntöttem, mert ők rendelkeztek megfelelő referenciákkal, és hosszú távra tervezik a bérlést.
A másik oldalt képviselve, örömmel jelenthetem, hogy a 350 euros bérleti díjat 550 eurora tudtuk feltornászni mindössze 2500 euro befektetéssel, tehát kb. egy év múlva a megemelt bérleti díj plusz visszahozza a befektetés árát. Egy év múlva újból akár lehet a bérleti díjon is emelni, illetve a következő bérlőváltásnál, ha bekövetkezne, minimális ráfordítással lehetne újra kiadnásra felkészíteni (a tisztasági festés árát ilyenkor már le lehet vonni a kaució díjából). Ilyenkor szokták nekem azt mondani a befektetőim, hogy Eszter jöhet a következő társasház vásárlása.
Értéket érdemes teremteni, hosszú távon ez az egyetlen megoldás. Ha további befektetői lakberendezésese-felújításos írásaim is érdekelnek, csak látogass el a holnapomra, vagy olvasd el az e-bookjaim egyikét. Várlak szeretettel!
Lakás előtte
Lakás okos felújítás után
