Sajnos több alkalommal találkoztam már olyan befektetővel, aki nagyon rossz állapotban lévő ingatlant vásárolt itt Tenerifén, melyekre aránytalanul sokat költött, sikerült olyan mértékben „túlfelújítani”, ami végül a hozam rovására ment. A rosszul megválasztott ingatlan vásárlásából nehéz értéket teremteni. Ebben a blogbejegyzésemben erről szeretnék írni.
Ha eldöntöttük, hogy Tenerifén szeretnénk befektetési célból ingatlant venni, akkor alkalmazkodjunk a helyi viszonyokhoz. Ne ragaszkodjunk az otthon megszokotthoz- plusz pálmafával és óceáni kilátással-mindezt egy panel áráért. Ilyen befektetési lehetőség nincs ezen a szigeten sem.
Egy dologban mutatkozik hasonlóság a hazai ingatlanbefektetésekkel: a hely determinálja a lakás színvonalát. Luxusnegyedben muszáj extra esztétikájú lakást kialakítani, de egy kisebb értékű környéken felesleges túltolni a felújítást. Ezzel nem azt akarom mondani, hogy csöpöghet a csap, kiállhatnak a vezetékek a falból. Műszakilag mindig legyen tökéletes állapotban a lakás, ez az üzemeltetési szabályzatunk egyik feltétele is. De nem lehet egy rosszabb környéken levő, régi építésű, olcsóbb árfekvésű lakást azzal kompenzálni, hogy nagyon extrán felújítjuk. Kicsit idegennek hat, és nem is tudjuk sikeresen bérbe adni. Inkább legyen egy jó környéken kicsit lepukkantabb lakásunk, mint egy rosszabb fekvésű, vagy rossz társasházi komplexumban egy csili-vili ingatlanunk.
Ezzel kapcsolatosan most elmesélek egy sajnos nem igazán sikeres ingatlanbefektetési történetet. Egy fiatal pár néhány hónapja azzal keresett meg bennünket, hogy rövid távra adjuk bérbe lakásukat, melyet egy helyi ingatlanközvetítő segítségével vásároltak. Nagyon boldogok voltak, hogy milyen olcsón sikerült megszerezniük az ingatlant, a közelben ennél 20-30.000 euroval lettek volna drágábbak eladó lakások.
Sajnos megvan az olcsóságra a magyarázat: ez a komplexum nagyon rossz, tele van önkéntes lakásfoglalókkal, emiatt nagyon elhanyagolt az állapota: medencéje nincs, a kert kipusztult. A lakás jó alaprajzú volt, de szintén katasztrofális állapotban (képzelheted milyen volt, ha hajléktalanok laktak előtte benne).
Az ifjú tulajdonosok méltán voltak büszkék a felújításra, mert egy igen esztétikus, igényes lakást varázsoltak a romhalmazból, olyat amire Magyarországon is csak elismeréssel lehetett volna tekinteni. A felújításra rengeteg pénz elment-sokkal több, mint amennyi szükséges lett volna, mivel első osztályú burkolatok, luxus bútorok és olyan extrák kerültek bele (pl. mosogatógép, klíma, sarokkád), amit meg lehetett volna olcsóbban is úszni vagy akár teljesen ki is hagyni.) A felújítást egy magyar kivitelező csapat végezte tökéletes minőségben- ha lehet ilyet mondani 😊. Nem kevés pénzbe került őket kiutaztatni, elszállásolni és kifizetni….
Jogosan kérdezheted, hogy mi a probléma? Hiszen sikerült ügyesen vásárolni, és szépen rendbe tenni a lakást. Sajnos elég nagy hibát követtek el a tulajdonosok. Minden igyekezetük ellenére valódi értékteremtés nem történt. Ezt a lakást alig lehet kiadni, visszatérő turisták nincsenek. Pezsgőt nyitunk, ha érkezéskor a vendégek nem adják vissza kulcsot, akiket próbáltuk már egy másik irányból fogadni (van a társasháznak egy hátsó bejárata is, ahonnan nem látszik a hajléktalanok által eldobált szemét és még ki tudja mi…), de másnap úgyis lelepleződik a „csalás”, és rossz érzés, amikor a fotón jól kinéző apartman csalódást okoz. Ezt a lakást sajnos nagyon égő üzemeltetni☹…
Kicsit számoljunk! Ez a befektetés pontosan annyiba került a felújítással együtt, mint egy jó komplexumban lévő átlagosan felújított lakás, melyre nem is kellett volna sem időt, sem pénzt áldozni. Lehet, hogy nem lenne ilyan szép és modern, mint ez felújítva, de folyamatosan tele van. A lényeg, hogy működik! Amikor befektetési szándékból veszünk ingatlant, akkor nem a saját igényeinket kell megvalósítani, hanem a piac elvárásait. Amikor Tenerifén szeretnénk befektetni, akkor ne próbáljuk a hazai modellt átültetni. A saját lakásom volt talán a legcsúnyább a bérbe adott apartmanjaink közül, mégis remekül tudtuk üzemeltetni. (Vitorlásról már több történetet megosztottam, ha van kedved, olvasd el a korábbi blogbejegyzéseimet).
Nem tudtam mást ajánlani ennek a fiatal párnak, csak azt, hogy inkább adjuk bérbe a lakásukat hosszú távra vagy esetleg pár hónapra digitális nomádoknak, azzal a feltétellel, hogy a leendő bérlő személyesen is megtekinti a lakást, nemcsak online jelentkezik a hirdetésre. A jövőre nézve azt javasoltam, hogy várjunk egy-két évet, mert a lakás árak várhatóan emelkedni fognak ebben a városrészben, és akkor meglovagolva ezt a jó hullámot, adjanak túl ezen a lakáson, és vegyenek egy másikat egy jobb komplexumban. Az már biztosan látható, hogy a tervezett bevételhez képest jelentős kiesés lesz, de legalább addig is hasznosítva van.
Ennek a történetnek az lehet a tanulsága, hogy egy jó befektetésnek megvan a maga alapára. Van egy olyan összeghatár, amit alatt nem érdemes vásárolni, mert az a megtérülés rovására megy. Az ingatlanbefektetés működése szempontjából csodák nincsenek Tenerifén – ahogy Magyarországon sem. Csoda a sziget lenyűgöző szépségében van…