Előző blogbejegyzésemben egy Magyarországon található eladó lakás home stagingjét mutattam be. Akkor már jeleztem, hogy az ingatlan „reflektor fénybe állítása” működik bérbe adás esetében is. Mivel ingatlanmenedzseléssel foglalkozom a Kanári-szigeteken, azt tapasztalom, hogy jóval könnyebben ki tudjuk a home staging használatával adni a lakásainkat, sőt egy minőségibb réteget is meg tudunk célozni ennek segítségével.
A home staging főleg a vakációra szánt ingatlanok esetében terjedt el Tenerife ingatlanpiacán, mivel olyan nagy a kínálat, hogy a turisták választása foglaláskor a legesztétikusabb apartmanra esik közvetlenül az óceánpart melletti elhelyezkedés után. Mivel mi főleg hosszú távra kiadott lakások kezelésével foglalkozunk, ezért talán felmerülhet az a kérdés, miért olyan fontos a home staging ezen a területen? Kicsit megelőzve az itteni ingatlanpiac színvonalát, ma már minden ingatlanunkat ezzel a módszerrel készítünk fel, mert hiszünk abban, hogy egy jó lakás jó bérlőt vonz.
Ha nem olvastad az előző cikkemet, akkor csak dióhéjban foglaljuk össze a lényeget. Mi is az a home staging? Szabad fordításban az ingatlannak színpadra való készítése, reflektorfénybe állítása, azaz vonzóvá tétele a potenciális vásárló/bérbevevő számára. Nos, ezt a formába hozást hívjuk a lakás felkészítésekor home staging-nek: az ingatlant a legtökéletesebb állapotba hozzuk, hogy tetszetős legyen, és meg tudjuk mutatni a benne rejlő maximális szépséget, lehetőséget. Persze tudjuk, hogy ez egy mesterségesen kifeszített pillanat, ahogy a színészre is ráfókuszál a reflektorfény a színpadon, de ugyanezt az erős hatást akarjuk elérni: a számos meghirdetett ingatlan közül a miénkre essen a választás. Célunk a gyors és/vagy lehetőleg piaci ár feletti eladás/kiadás, melyhez a drámai hatás elengedhetetlen.
Ebben az esettanulmányban egy olyan lakást fogok bemutatni, amelyik a vírushelyzet miatt pár hónapra már üresen álldogált, és a nagy kínálati piacon hiába várta lakóit. De nemcsak a turisták hiánya okozta ezt a magányos állapotot. Két másik probléma is volt a lakással: műszaki és esztétikai, melyeket egyébként is meg kellett volna oldani, így ez a kényszer leállás jó időzítés volt az ingatlan formába hozására. Lássuk, hogyan készítettük fel a lakást minimális költségvetésből, hatékonyan és gyorsan.
A műszaki problémák, így például a csöpögő csap, nem tökéletesen működő sütő mindig a tulajdonos felelőssége, ezen hibák elhárítása nélkül nem lehet kiadni egy lakást, hiszen üzemeltetés során újra szembesülni fogunk vele, és az nagyon kellemetlen, ha már laknak benne. Itt probléma volt a fürdőszoba bűzelzárójával, nem végzett jó munkát az a kivitelező, aki úgy újította fel a fürdőszobát, hogy nem oldotta meg tökéletesen a lefolyók rendes elvezetését. A lakásban ezért, ha nem használták napokig a zuhanyzót, kellemetlen szag terjengett, amit nem volt tanácsos elrejteni légfrissítővel, illóolajokkal.
Egyébként sem szeretem az olyan megoldásokat, amikor egy hibát el akarunk palástolni, a home staging sem erről szól, hanem sokkal inkább a meglévő előnyök, a pozitív értékek kiemeléséről, amelynek elengedhetetlen része a tökéletes műszaki állapot. Ez a kicsit zsebbe nyúlós történet tehát nem várathatott magára, szét kellett bontani a fürdőszobát, és be kellett építeni a bűzelzárókat. Figyelembe véve azt a tulajdonosi kérést, hogy pár éven belül szeretné eladni a lakást miután alaprajzi korszerűsítést követően teljes körűen felújíttatja, ezért csak a műszaki problémát oldottuk meg, az egyébként közepes állapotban lévő fürdőszoba áttervezését és teljes felújítását nem végeztük el. A bontás helyét újra csempéztünk úgy, hogy az eltérő burkolat miatt is maradjon az összhatás.
Másik probléma az esztétikai oldalon jelentkezett. Bizonyos időközönként a bérbe adott lakásoknál cserélni kell a bútorokat, hiszen a használat során ezek megkopnak, és elavulttá válnak. Legfőképpen a matracok cseréjére kell odafigyelni: egy piszkos, kopott matrac nagyon illúzióromboló és bérlőriasztó, ezért ezt prémium kategóriásra cseréltük (outlet boltból vettük a bolti ár feléhez képest), és jó minőségű matracvédővel fedtük be a tartós használhatóság végett. A berendezés terén érdemes fókuszálnunk a leendő célcsoportunk igényére. Jelen esetünkben kettős követelménynek kellett eleget tenni.
„Békeidőben” ez a lakás kiválóan alkalmas turisták fogadására, azaz rövid távú hasznosításra, mivel a sziget déli részén, közel az óceánparthoz helyezkedik el. Ebben a mostani helyzetben nehéz lenne turistáknak kiadni a lakást, viszont reméljük, hamarosan pozitív változások lesznek. Addig azonban, hogy az ingatlan pénzt hozzon, illetve a kötelező havi kiadások ne terheljék tovább a tulajdonost, ki lehet átmenetileg hosszú távra is adni. Tehát, ha már szükséges a berendezés cseréje, akkor úgy érdemes, hogy ennek a kettős szempontnak eleget téve vásároljunk újat.
A nagyobbik hálószobában eredetileg is francia ágy volt, ezt cseréltük, olyanra, aminek ágynemű tartós része van (ez fontos szempont a hosszú távra kiadott lakások esetében). Javasoltam a kisebbik szobába is egy kétszemélyes ágy elhelyezését, mivel ez bővíti a bérlői célpiacot, és a szoba nagysága egyébként is lehetővé tette. Ez az ágy viszont valójában két, egyforma egyszemélyes ágy összetolva, ami szintén nagyobb rugalmasságot ad a jövőbeli használatnál. A hálókban lecseréltük az egyébként szép állapotban lévő, de sötét színű függönyöket világos színűre, hogy még tágasabbnak tűnjenek a szobák. Az általunk használt berendezési rendszerünkben előírt kötelezően minimális bútorokat is elhelyeztük: ágy, éjjeli szekrény, komód (beépített ruhásszekrény volt).
A konyha sajnos nagyon pici (a későbbi felújítás során ez kibontásra fog kerülni, és egy amerikai konyhás nappali lesz majd a helyén), ide most plusz polcokat szereltünk fel, hogy praktikusabban lehessen használni. Sajnos, nagyobb hűtő nem fér be, viszont a pult alatti hűtőt egy modernebbre cseréltük, és tettünk szintén pult alá egy plusz fagyasztót is.
Szintúgy felfrissítettük a meglévő nappali bútort néhány polccal, hogy modernebbnek tűnjön, és nagyobb tárolófelület legyen (hosszú távú bérlés esetén ez az egyik bútorozási rendezőelvünk). Cserélni kellett a kanapét is, mivel elég rossz állapotban volt. Sajnos, a vírus miatt a bútorszállítások is nagy mértékben lelassultak, így a használt piacon kellett gyors megoldásként egy fekete „L” alakú ülőgarnitúrát venni, aminek a színe nekem nem tetszik, de legalább az anyaga textilbőr és kihúzhatós. Nem tartom jó választásnak a bőr kihúzhatós kanapékat, mivel nem lehet rajta kényelmesen aludni, a kihúzható típus viszont további lehetőségeket ad a bérbeadás terén. (Rövid táv esetében plusz férőhely, de hosszú távnál sem hátrány a lehető legkényelmesebb ülőgarnitúra).
Az eredetileg meglévő étkezőasztal + 4 szék maradt. Az étkezőasztal mérete és a székek száma függ a férőhely számától. Jelen esetben maximum négy főre szerettük volna kiadni hosszú távra a lakást. A dolgozórész kiépítése a rövid távnál kötelező elem, itt most meghagytuk, mivel volt hely a nappaliban.
Miután megtörtént a berendezés korszerűsítése, következhetett a dekorálás, és most végre kiélhettem magam😊: hangulatosabb képekkel, egy új faliórával, színesebb párnákkal tettük vonzóbbá a lakást. Máshogy dekorálunk rövid távra és hosszú távra lakást, itt a meglevőket használtuk fel és egészítettük ki. Hosszú távra bérbe adott lakásnál is elhelyezzünk olyan kiegészítőket, amelyek nemcsak az ingatlanbemutatás „show elemei”, hanem tartozékok is egyben (pl. ülőpárnák, képek, falióra). A többi kiegészítőt (mécsesek, virágok, szobrok stb) a kiadást követően el szoktuk vinni a lakásból, amikor a bérlő beköltözik.
Ahogy írtam, a home staging nem öncélú, hanem segíti az ingatlanbefektetési koncepciónkat. Itt a stratégia hosszabb távon majd az ingatlan eladása, de addig is a maximális hasznosítása, amíg nem áll helyre a piac: hosszú távú bérbeadásra most, később rövid távra. Minden egyes elköltött euró, minden újonnan vásárolt lakberendezési tárgy vagy bútor ezt a koncepciót szolgálta. A tulajdonossal egyetértve minimális költségvetésben maradtunk, és törekedtünk a legrövidebb időn belüli hasznosításra.
És hogy mi lett a történet vége? Ez a home staging 1000 euró alatt volt, és a befejezést követő másnap ki is lett adva, az első érdeklődő család kivette egy évre a lakást. Ez október végén történt, és olyannyira beleszerettek a lakásba, hogy kifizették a plusz 12 napot, ami a hónapból még hátra volt, és inkább otthagyták a másik albérletüket, csakhogy minél hamarabb beköltözhessenek. (Mindig hónap elsejével kötjük a szerződést, ilyenkor a tört hónapot pluszban kifizettetjük a bérlővel). Tehát a bérleti díjból, a plusz tört hónapból és a kaucióból bőven kitelt a home stagingre fordított összeg. Ha nem költöttünk volna az ingatlanra, valószínűleg még most is üresen állna, azaz mindenképpen megérte a beletett pénzt és energiát. Amit most fejlesztettünk az ingatlanon, az semmiképp nem pénzkidobás a későbbi felújítási koncepció szemszögéből nézve sem, hiszen a jövőben már nem kell a lefolyórendszert szétszedni, illetve, ha a bútorok szép állapotban maradnak, akkor ezeket is fel lehet használni a lakás eladásakor.
