BlogIngatlanbefektetésLÁSZLÓ nagyteraszos party-apartman

Ha követed blogbejegyzéseimet, akkor már olvashattál első saját tenerifi tulajdonú ingatlanomról, „akinek” a Vitorlás nevet adtam. Már 2017-ben, amikor sikerült ezt a lakás megvásárolni is azt gondoltam, hogy egy jó szelet fogok be azáltal, hogy Vitorlás az enyém lett – de ez a széljárás a vártnál is kedvezőbbnek bizonyult.

Talán emlékszel rá, hogy ezt a lakást banki árverezés útján tudtam megvásárolni, és az illetékek kifizetése után már nem maradt komolyabb felújításra pénzem, csak annyi, hogy saját erőből kifestettem, rendbe tettem, és vettem bele néhány elengedhetetlenül szükséges bútort. Akkor is tisztában voltam vele, hogy ráférne egy alapos felújítás alaprajzi korszerűsítéssel együtt, de nem tudtam miből finanszírozni.

Szerencsém volt, mert nagyon jól ki tudtam hosszú távra adni, és éveken keresztül biztos bevételt hozott még a banki törlesztőrészletek rendezésén felül is – de a mai tudásommal nem ezt tenném. Ha tanácsolhatok neked bármit is az ingatlanbefektetés területén, akkor az az lenne, hogy mindig kalkuláld be a vételárba a plusz 7 %-ot az illetékre, amit vásárlást követően 30 napon belül ki kell fizetned (bár kérhetsz részletfizetési ütemezést is). Plusz számolj egy felújítási alappal is, melyben egy home staging is legyen benne (ha műszakilag jó a lakás én inkább választanám ezt, mint egy hagyományos lakberendezést). Inkább tegyél az elején még egy kicsit több értéket a lakásodba, mert megtérül. Utólag kiértékelve inkább a szerencsének, mint a tudatosságnak köszönhetem, hogy jó szélben hajóztam, bár van egy mondás, ami szerint a hajózáshoz szerencse is kell😊.

Eredeti tervem az volt, hogy néhány év bérbeadás után a már úgyis lelakott lakást felújítom, és magas profittal eladom bízva a környék rehabilitációjában és a társasház fejlődésében. Már a terveket is elkészítettem (nem volt nehéz feladat, mivel egy hasonló alaprajzú lakást már korábban átalakítottam egy nagyon kedves ügyfelemnek), de évek múlva sem kezdtem hozzá a felújításhoz, még akkor sem, amikor már meglett volna rá a keret. A halogatásnak megvolt az oka: nem érte meg a ráfordítást, mivel mindig ki volt adva a lakás hosszú távra magas bérleti díjért. A felújítás alatt értelemszerűen el kellett volna küldenem a bérlőt, és a korszerűsítés után sem tudtam volna jelentősebben emelni a bérleti díjat. És még egy helyi szokást sem volt szabad figyelmen kívül hagyni: a kanáriók nem feltétlenül keresték a magasabb magyar színvonalat….

Még egy befektetői tanácsot hadd osszak meg veled: a befektetési célból vásárolt ingatlanban minden egyes ráfordított euronknak vissza kell jönnie bérleti díj formájában-egyébként nem éri a beruházás. Így alakult ki az a „suszter-effektus”, hogy az általunk menedzselt lakások közül a legcsúnyább lakása nekem, a lakberendezés megszállottjának volt😊. Jó kis referencia-mondhatnád, de most már érted az okát.

Az ingatlan egy árucikk– nem az otthonodról beszélek, hanem a befektetésre vásárolt lakásodról. Ennek az árucikknek is van egy értéke, nem szórjuk feleslegesen a pénzt sem felújításra sem lakberendezésre, ha nem tudjuk a beletett értéket bérleti díjban visszaáramoltatni. Az én lakásomat egyszerűen nem érte meg felújítani, szegény Vitorlás ezért volt ilyen viharvert😊.

Túlzás azt állítani, hogy csúnya volt (igaz szép sem), inkább a többi, a környéken lévő rövid távra kiadott lakásainkhoz képest volt esztétikailag kifogásolható, és amikor úgy döntöttünk, hogy befejezzük a hosszú távú bérbeadását, akkor lett egyre zavaróbb megkopott bája, hiszen akkor már a külföldi turisták igényszintjét kellett figyelembe vennünk. De ne szaladjuk előre ennyire az eseményekben!

Vitorlás tehát szépen cirkált, minden hónapban kiszámíthatóan behozta a „rakományt”, amikor is beütött a covid. Az egész sziget ledermedt, a bérek befagytak, a bérlők nem tudtak fizetni. Nagy szerencsével sikerült kiköltöztetnem a lakóimat, egy kisgyermekes fiatal párt, akik már több hónap bérleti díj elmaradásban voltak. Még az ingatlanközvetítő jutalékát is inkább kifizettem, aki keresett nekik egy másik albérletet, csak hogy menjenek ki a lakásomból (kisgyerekkel együtt a kilakoltatás ugyanis nagyon hosszú ideig elhúzódhatott volna). Lehet, hogy elbuktam néhány hónap bérleti árát, de legalább üres volt a lakás!

És akkor ismét ott álltam a dilemámmal: használjam ki a covid alatti időszakot Vitorlás teljes felújítására, vagy sem. Végül, több elemzés lefuttatása után arra jutottam, hogy csak egy alapos home staging-re költök, mert nem lehetett előre látni sem a járvány elhúzódásának hosszát, sem pedig a hatásait.  Mivel elhatároztam, hogy nem fogom a lakást hosszú távra kiadni ebben a zavaros időszakban, ennek megfelelően kellett a lakást hat fő befogadására kialakítani (nappali és két hálós volt eredetileg az alaprajz). Erről a felkészítésről írtam egy külön blogot, ha kedved van elolvasni megtalálod a honlapomon.

Pár hét múlva egy sokkal jobban felszerelt, designosabb, de még mindig korszerűtlen alaprajzú lakás várta a turistákat, akiket viszont ez a hiba egyáltalán nem zavart. A  következő félév parádésra sikeredett. 2021-ben rengetegen érkeztek a tiltások ellenére is „üzleti útra” Tenerifére, a még nyitva lévő hotelek helyett is jóval keresettebbek lettek a magánapartmanok, ennek köszönhetően Vitorlást sikerült nagyon könnyedén és állandó teltházzal kiadni. Sőt az egyik kedves törzsutasunk „üzleti útja” alatt valóban dolgozott 😊: kiközvetítette egyik barátjának a lakást, így hirdetés nélkül el tudtam adni.

Bár eredetileg ebben az évben nem terveztem volna megválni Vitorlástól, mivel vártam az újabb ingatlanpiaci felemelkedő szakaszt (ami egyébként be is következett). Kevésbé számít azonban az ár, ha van valódi miértje az eladásnak. A covid úgy hozta, hogy a következő célingatlanom ára is nagyot zuhant, sőt eladóvá vált. Az az álomingatlan, ami után mindig is sóvárogtam, és elérhetetlennek tűnt a számomra, hirtelen közelinek és megszerezhetőnek látszott.  Így lettem motivált eladó én is: bár terveim szerint pár év múlva többért szándékoztam volna eladni a lakásomat, akkor, abban a pillanatban elég volt ahhoz, hogy tovább lépjek. Vitorlásnak örökké hálás leszek, hogy a segítségével sikerült elhajóznom a nyugalom szigetére.

Ezek után úgy éreztem, hogy a vevőm is megérdemli, hogy lakása megszépüljön, és neki is szerencsét hozzon. A lakás üzemeltetése nálunk maradt, így tulajdonképpen örök búcsút nem kellett vennem Vitorlástól. Eladás után egy alaprajzi korszerűsítést és egy kisebb felújítást hajtottunk végre az eredeti tervektől eltérően. Ugyanis azt tapasztaltuk, hogy nagy igény van a nagyobb lakásokra, három hálószobás nem is volt a portfóliónkban. Ezért inkább még egy hálószobát alakítottunk ki úgy, hogy a konyhát áthelyeztük az egyébként is tágas és kissé hosszúkás alakú nappaliba. Ezzel az alaprajzi átalakítással hét személy befogadására lett alkalmas a lakás, ami ritkaság a piacon. Festés és burkolás következett, Vitorlás megszépült. Szerény számításaim szerint is minimum 20 %-ot nőtt a lakás értéke azonnal, és még nem számoltunk az azóta eltelt egy év alatti komoly árnövekedéssel. Az új tulajdonos is nagyon jól járt, de mi is egy sokkal szebb ingatlant tudunk kiajánlani a vendégeinknek. Eddig csak szerettük ezt a lakást, most már nagyon büszkék is vagyunk rá😊.

Az ingatlanbefektetéshez kell szerencse, de józan ész és türelem mindenképpen. A piac változóban van: még mindig érdemes Tenerifén lakást venni, viszont egyre fontosabb esztétikailag is tökéletes színvonalra hozni az ingatlant. Ezt a tudást építem be mostani álom ingatlan projectembe, melynek történetét szívesen megosztom majd Veled, ahogy elkészülök a fejlesztéssel. Addig is jó szívvel ajánlom a honlapunkon található tudásanyagokat, köztük az általam írt e-bookot is, melyek nem veszítettek aktualitásukból az évek alatt sem. Az ingatlanpiac ciklikusan működik, tanulható, és talán soha nem volt olyan szükség a tanulásra, mint most.

Apró lépésekkel haladva, de biztos tudással egyre messzebb lehet jutni. Kezd el kicsiben az ingatlanbefektetést, ha van kedved, a kétlaki életet Tenerifén, és pár év múlva más horizontból fogsz cirkálni…

Vélemény, hozzászólás?

Az email cím nem kerül nyilvánosságra. A kötelező mezők jelölése: *

Hozzászólés / Kérdés