Legkedvesebb ingatlanjaim soron következője egy szintén nem túl nagy lakás, néhány négyzetméterrel előzi meg csak a korábban bemutatott Pszichot. Ebben a blogbejegyzésemben Pöttöm Pannáról fogok írni, „aki” segítségével egy nagyon nagy álmom valósult meg.
Kezdjük a legelején! Magyarországon vagyunk, 2014-ben. Ezt apró a 35 m2-es lakást egy nagyon szép, új építésű lakóparkban olcsón kínálták megvételre. A problémát az jelentette, hogy rendezetlenek voltak a tulajdonviszonyok, a beruházó cég becsődölt, és felszámolás alá került az egész komplexum, több mint 200 lakás. Nulla előleggel lehetett lefoglalózni a lakásokat az új tulajdonostól, azaz a banktól, de a birtokba adás ideje bizonytalan volt.
Ismerve a környék lakásainak árait, és tudva azt, hogy nincs mit kockáztatni, elkezdtem nézelődni a kínált lakások között. Utánakérdeztem az ingatlanügynökségnél, akik kizárólagos joggal értékesítették ennek a projektnek a lakásait, hogy mik a legkelendőbbek, és azonnali választ kaptam: a legjobban eladható és kiadható a nappali+ egyhálós lakás, mivel főleg fiatal párok költöznek ide, esetleg egyedülálló idősebb emberek, akiknek a jó közlekedés a fő szempont. Találtam számos 35-47 m2 között stúdiólakást, valamint jóval drágábban 55-60 m2 közötti másfél, kétszobás lakásokat, amelyek hálószobái sok esetben csak félszobák voltak, így nem nagyon láttam értelmét ezekért a lakásokért többet fizetni. Mint mindig, most is az alaprajzi lehetőséget kerestem.
Így keltette fel az érdeklődésemet egy olyan lakótömb, amiben dizájn szempontjából nagyon szép kis stúdiólakások voltak, mert az építész kerek, az óceánjáró hajókéra emlékeztető ablakokat is tervezett a nappalira, az erkély mellé (már akkor is imádtam a hajókat😊). Ebben a tömbben még két aprócska lakás volt nagyon olcsón eladó, az egyikre még extra kedvezményt is adtak, mert beázott az építkezés folyamán. Mivel úgyis mindent át kellett alakítanom, és a beázás nem volt komoly, erre a szinte fillérekért kínált törpe lakásra esett a választásom, „aki” Pöttöm Panna néven vonult be kedvenc átalakított lakásaim galériájába.
A lakópark rendben volt, a lakás vadonatúj, időm volt kivárni a tulajdonviszonyok tisztázását, így belevágtam a vásárlásba, azaz „kifizettem” az előleget😊. Mi jelenti a megoldandó feladatot? A lakás alaprajzi korszerűsítése! Igen, te is biztosan tudod már: egy szeparált hálószobát kellene kialakítani a nappali mellé, mert így komfortosabb lenne a lakás, és magasabb bérleti díjjal lehetne majd kiadni. Látva az alaprajzot, szinte kínálkozik a megoldás a hálószoba létrehozására: leválasztjuk a kerek ablakos helyiséget, azaz a leendő hálószobát a teraszos nagyobb részből. A kerek ablak természetes megvilágítást biztosít a hálószobának, és egyben igen különleges látványt is nyújt. Ne gondold, hogy ez ilyen nyilvánvaló minden ember számára. Összesen 8 ilyen kialakítású lakás volt ebben a lakótömbben, ebből hatot már értékesítettek, mielőtt én megvásároltam volna ezt az ingatlant, de senki sem alakította át a lakását másfelessé, senki nem látta meg a lehetőséget.
Emlékszem, hogy még az ingatlanközvetítő is mennyire le akart beszélni, mondván, hogy ez a lakás nagyon pici, szerinte inkább vegyek egy nagyobbat egy másik lépcsőházban, mivel ezek a mini lakások alig eladhatóak, és bérbe sem fogom tudni jó áron kiadni. Nekem viszont tetszett a kerek ablak, a terasz, a lakás tájolása, az átalakítás lehetősége, a kedvező vételár pedig a nulla forintos előleggel megfejelte az egész történetet. Sőt jelképes áron még egy beállóhelyet is tudtam vásárolni a lakópark zárt parkolójában.
Pöttöm Panna esetében nagyobb kihívást mégsem az alaprajz átalakításának kitalálása, hanem sokkal inkább a lakás berendezése jelenti. Nézzük, hogyan tudtam az összes minimálisan szükséges bútort benavigálnia Pöttömke alapterületébe, ami elengedhetetlen a hosszú távú bérbeadáshoz. Az új falat centiméter pontosságra építettük be, tulajdonképpen a bútorok mérete határozta meg a kialakítandó hálószoba és nappali határát. A nappali 480 cm széles, ezt kellett úgy megfelezni, hogy hosszában elférjenek a hálószobába és a nappaliba szánt bútorok, és keresztbe pedig ki tudjak építeni egy használható konyhát. Itt szó szerint küzdöttünk minden centiméterért, hogy minden helyiség valóban használható legyen.
Hálószoba:
Az erkélyajtó és a kerek ablak közötti hellyel addig sakkoztunk, míg végül meglett a fal végleges helye, amit a hálószobába tervezett ágy mérete határozott meg. Általában mindig dupla ágyat szoktam betervezni a bérbe adott lakásokba, még ha egy fő veszi is ki az ingatlant, mert az nagyobb kényelmet nyújt. Mivel én magam is nagyon szeretem a kényelmes fekhelyet, a lehető legnagyobb méretűt, a 160 cm széles ágyat választottam, a fal mellé toltam, így teret nyertem. Maradt még hely egy kis éjjeliszekrénynek is.
Az ágy alatti ágyneműtároló plusz tárolási lehetőséget biztosít leendő lakójának, akár a szezonon kívüli ruháit is tudja itt tárolni (az ágyneműket a nappali kihúzható kanapéjában is lehet tartani). Szobainas már nem fért el, de ezt pótoltam a gardrób oldalára illesztett ízléses fogassal.
A hálószoba hosszát a következőképpen kalkuláltam ki. 200 cm az ágy hossza, 60-70 cm a gardrób mélysége, hagyni kell 60 cm helyet arra is, hogy kényelmesen kinyíljon a szekrényajtó. Figyelni kellett arra, hogy a konyha szélessége elegendő legyen arra, hogy a konyhapult és egy kis étkezőasztal két székkel elférjen. Kicsit a konyha javára építettük a falat, inkább azt hagytam tágasabbra – tíz-húsz centiméterekről beszélünk csak.
A gardróbot a legkevésbé látható helyre terveztem, a fal mellé, jelen esetben az ágy mérete más elrendezést nem is engedett volna. Szélessége adott volt az ajtó miatt. Nagyon kellett figyelni a villanykapcsoló tervezésekor is a helyre, hogy az a fal lehető legszélére kerüljön. Így a megmaradt szélességű helyre asztalossal csináltattam gardróbot, amely, bár viszonylag keskeny, mégis nagyon sok ruhanemű elfér benne. A gardróbban van vállfás rész, fiókos tároló a fehérneműnek és sok polc (mint mindig, most is kértem még két extra polcot az asztalostól). Ugyanilyen faanyagból csináltattam egy éjjeliszekrényt is. Azért szekrényt és nem polcot, mert más bútor már nem fér be a hálószobába, de ebbe még egy-két könyvet, és apróbb használati tárgyakat el lehet helyezni.
Nappali:
A kialakult új falszakaszon kényelmesen elfért egy 190 cm hosszú kihúzható kanapé. Ha a lakás leendő lakója vendégeket szeretne fogadni, vagy csak lustálkodni szeretne, a nappaliban ezt kényelmesen megteheti.
Láthatod, hogy ahol lehet, igyekeztem többfunkciós bútorokat beszerezni: a kihúzható kanapé nagy ágyneműtartóval rendelkezik, ide lehet pakolni mindenféle ágyneművel kapcsolatos holmit, paplant és plédet.
A hosszúkás nappalit kör alakú asztallal gömbölyítettem, ami egyben étkezőasztalként is funkcionálhat, és igyekeztem szélesíteni a teret. A radiátor eltakarása érdekében és a jó fényviszonyok miatt ott alakítottam ki a dolgozórészt.
A dolgozórészt egy világtérképes fali matricával tettem kicsit bohémmá, és sikerült jó áron egy nagyon kényelmes forgószéket is vásárolnom. Egy nappaliba való komplett modern készbútort vettem, azt szedtem szét több részre. Egyik eleme lett a dolgozórész irattartója, másik a könyv és cd-tároló, a harmadik pedig a médiatároló.
Konyha:
A konyha szélességét ügyesen kisakkoztuk a hálószoba kialakításánál, ez volt a nehezebb feladat. Szerencsére hosszú, 360 cm-es falszakasz állt a rendelkezésünkre. Ebből lejött a villanykapcsoló, de még így is 350 cm-es helyünk maradt, amin egy nagyon kényelmes konyhát ki lehetett alakítani, elfért a mosogatógép és a normál sütő is. Méreténél fogva megfelelő lesz a főzni szerető lakó számára is, hiszen nagy munkafelületen dolgozhat, és sok tároló hely is maradt.
Az egyenes konyhabútor esetében a legolcsóbb megoldás az elemes típusú, a nagy gyártók előre elkészített konyhablokkjai. Természetesen csináltathattam volna asztalossal is, de a mesterem is lebeszélt róla, „inkább feljavítjuk egy kicsit”, mondta, így nekiláttam kész konyhákat keresni.
Szerettem volna mosogatógépet elhelyezni, mert tudom, hogy igénylik a bérlők, ezért a következőképpen gondolkodtam. Az előregyártott elemek 40, 60 és 80 cm-esek voltak, a mosogatót 60 cm-es vagy 80 cm-es egységben is be lehet építeni, mosogatógépet lehet venni 60 vagy 45 cm-es szélességben (ha lehet, válaszd a szélesebbet). 60 cm a kombinált hűtő mérete, 60 cm a tűzhely (ehhez kell majd venni külön elemet), a legolcsóbb megoldás az inox színű 60 cm-es mosogatógép, így eddig összesen 180 cm helyet használtam el, maradt 160-170 cm helyünk. Ezt a legesztétikusabban és a legpraktikusabban úgy lehet kihasználni, hogy 80 cm-es széles mosogatószekrényt rendelünk, ezzel indítjuk a fal felőli konyhát, majd elhelyezzük a mosogatógépet, amihez nem kell alsó elem, következik a 60 cm-es tűzhelyelem, a 80 cm-es fiókos elem és végül a hűtőszekrény. Így betartottuk a munkafázisok helyes sorrendjét, és sokat sem kellett költenünk.
Látod, szinte alig vettem valamit! Amire viszont költöttem: extra fogantyúkkal és munkalappal kértem a konyhát, amit egy csekély felár ellenében tudtak is teljesíteni. A felső elemek szimmetrikusan követik az alsó elemek szélességét, a tűzhely fölé pedig egy elegáns páraelszívó került, amelyet végkiárusításon vettem.
A konyhafallal szemközti falszakaszon kerül kialakításra az étkező, amely lehetett volna pultos megoldású, de én inkább mini étkezőasztalt választottam, mert az a kényelmesebb. Mivel nincs hely az étkezőasztal kinyitására, ezért elég a fix méretűt választani. Én egy lehajthatós 75*125 cm nagyságút vásároltam két kényelmes étkezőszékkel.
A pici lakáshoz képest elég nagy a fürdőszoba, raktárszoba híján ide helyeztem el a minden háztartási dolgot elnyelő 90 cm-es szekrényt, amely belső speciális polcozásával kényelmes helyet ad a felmosónak, partvisnak, porszívónak, vasalónak és a tisztítószereknek.
A fürdőszobában kényelmesen befér a mosógép, nem kell a konyhába kitenni. Sokan nem szeretik, ha a konyhában van a mosógép, mivel zajos. Ilyen kicsi lakásban a szárítást is meg kell oldani, tehát mosó-szárítógépet választottam, mert nem szép látvány, ha egy lakás közepén száradnak a ruhák.
Az előszoba a legproblémásabb része a lakásnak. A két alkalmas méretű fal a csövek és a radiátor miatt nem bútorozható. A gépészeti csövek is elég rossz helyen vannak, ezeket elburkoltattam az asztalossal, és fölé egy csokibarna bútorlapot vágattam a kabátok számára.
Cipősszekrényre nem maradt hely, ezért arra a fürdőszobai szekrényben biztosítottam külön polcokat (jobb, mint bevinni a hálószobai gardróbba). Az előszoba másik falára helyzetük el a kulcstartót és egy kis tárolót az apróbb dolgoknak (pl. napszemüveg). Olyan kicsi az előszoba, hogy a nappaliból egy kicsit lecsíptünk az előszoba javára. Az ajtót megszüntettük, így a nappali fala az előszoba folyatásaként hat, melyet tovább nagyítottunk egy hatalmas tükörrel.
És hogy mi lett a lakás sorsa? Felújítás után megkerestem azt az ingatlanirodát, akitől korábban vettem Pöttömkét, hogy ez alkalommal adják ki bérbe. Olyan albérleti díjért hirdettük meg, mint a jóval drágább vételárú kétszobás lakásokat. Kicsit kételkedve néztek rám, de én bíztam Pannában. Ha hiszed, ha nem, egy hónapon belül kiadták alku nélkül, sőt igazából ketten „versenyeztek” is érte, és még a kiadás után is bőven lett volna rá érdeklődő. A bérlőm annyira megszerette Pöttömöt, hogy évekig lakott benne, nagyon vigyázott rá: a vártál is szigorúbb rendet tartott, öröm volt hozzá menni a lakbérért, amit mindig nagyon pontosan fizetett. Minden alkalommal ragyogó tisztaság fogadott, és többször megjegyezte, hogy milyen jól érzi itt magát, milyen kényelmesen elfér, és jobban ő sem tudta volna berendezni a lakást.
A lakást eredetileg hosszú távon szerettem volna megtartani, már két éve nagy hozammal termelte a bérleti díjakt, és még mindig ugyanaz az albérlő élvezte a vendégszeretetünket, okom nem volt az eladásra. Adódott viszont egy kihagyhatatlan vételi lehetőség második otthonomban, Tenerifén. Mivel régi álmom volt egy saját, óceánparti lakás, de a tőkém nagy része ebben a lakásban volt, ezért némi gondolkozás után igent mondtam az eladásra, és kicsit szomorú szívvel, de felkészültem arra, hogy megválok Pöttömkémtől.
Ismét megkerestem a már jól bevált ingatlanirodát, és amikor kimondtam a vételi árat, fejcsóválva ugyan, de felvették az adatbázisukba. Én most sem kételkedtem Pannám sikerében, illetve tudtam, ha ennyiért nem veszik meg, Vitorlás (a Spanyolországban megvásárolni kívánt lakás) nem lehet az enyém, ezért pontosan azt az összeget mondtam, amire szükségem volt.
Az ingatlaniroda vezetője két hét múlva zavart nevetéssel hívott fel: két komoly vevő jelentkezett, abból az egyik szőröstől – bőröstől, azaz bútorozva és a bérlőt megtartva megvásárolta a lakást – még egy picit többért is. A beállóhely pedig az eredeti vételár sokszorosáért cserélt gazdát, pedig azon nem is végeztem semmilyen fejlesztést, csak éppen addigra az összes parkolóhely elfogyott.
Látod, érdemes értéket teremtened! Az átalakítás folyamatán végig az lebegett a szemem előtt, hogyan fogja a legjobban érezni magát a bérlő. Ha úgy érzed, hogy ezzel a szemlélettel tudsz azonosulni, és te is azt tartod fontosnak, hogy hogyan tudjuk maximális előnyökhöz juttatni a bérlőinket, akkor ajánlom figyelmedbe a Hogyan add ki bérbe lakásodat rövid vagy hosszú távra? online szemináriumomat, mely számos berendezési, marketing és üzemeltetési fortélyt tartalmaz a sikeres bérbeadáshoz. Ha szívesen elolvasnád más, érdekes alaprajzi átalakítási ingatlanbefektetési történetemet, akkor ajánlom figyelmedbe A tökéletes alaprajzú és bebútorozott lakás e-bookomat, mely arról szól, hogyan tudunk plusz értéket rendelni a lakáshoz.
Az életben érdemes jót alkotni, sőt véleményem szerint csak erre kellene mindnyájunknak fókuszálni. Ha tudod mit keresel, ismered a célpiacodat (vevői vagy bérlői oldalról), nem hagyod magad lebeszélni az ötletedről, valamint végig az motivál, hogy minőséget teremtsél, akkor hidd el a siker garantált. Ha érdekel, hogyan folytatódott Vitorlással az ingatlanbefektetői történetem, akkor várlak a következő blogbejegyzésemmel.
