Hogyan tudnád kiadni a lakásodat úgy, hogy te is és a bérlőd is maximálisan elégedettek legyetek? Ha szeretnéd tartósan, hosszú távon kiadni lakásodat, akkor először gondoljunk bele abba, hogy mire vágyik a bérlőd.
Többször éltem én is bérelt lakásban, és mindig volt néhány dolog, ami nagyon zavart engem, mind a lakás állagával kapcsolatban és sajnos a tulajdonosi hozzáállással is, amit nem igazán sikerült megoldani.
A kis komfortfokozaton még tudtam is változtatni szenvedélyes lakberendező lévén, például ha nem volt elég kiegészítő a fürdőszobában (törölközőtartó, wc-papírtartó, fogas), akkor a saját költségemre vásároltam, felszereltem és nem is vittem el, amikor kiköltöztem a lakásból, mert nem akartam a csempét lyukasan hagyni. Az esetleges kisebb műszaki problémákat is szó nélkül megjavíttattam (pl. csepegő csap, nem működő izzó), szó nélkül elfogadtam azt is, ha nem a lakás méretéhez megfelelő méretű bojler volt a lakásban, pedig emiatt nagyon figyelni kellett a meleg vízfogyasztásra. Azt meg már csak mellékesen jegyzem meg, hogy beköltözés előtt mindig rengeteg munkával tudtam csak tisztára kefélni a kopott, kutyaszőrös kanapét. Egy valamivel azonban nem igazán tudtam mit kezdeni, és ez a rossz tulajdonosi hozzáállás volt.
Érthetetlen volt számomra, amikor a tulajdonos ellenségként kezelt, vagy azt éreztette velem, hogy csak a lakás hiteltörlesztését kívánja a személyemben megoldani. Külföldi éveim elején azt is furcsállottam, amikor az ingatlanközvetítő a tulajdonos kérésére kifaggatott, hogy milyen nemzetiségű vagyok, hány gyerekem van, van-e háziállatom, holott volt érvényes munkaszerződésem megfelelő jövedelemmel. Mégis a legrosszabb az volt, hogy nem érezhettem magam biztonságban, mert volt olyan albérletem, ahol csak fél évre engedtek bérleti szerződést kötni, és amikor karácsony előtt lejárt a hat hónap, a tulajdonos bejelentette, hogy nem hosszabbít, mert ő és a barátai akarják használni a lakást az ünnepek alatt, de utána pár hónap múlva visszaköltözhetek. Ugyanez a tulajdonos a megígért kauciót sem fizette vissza nekem, pedig kifestve, kitakarítva adtam vissza a lakást.
Ismered a mondást: ami nem öl meg, az megerősít. Ezek a negatív élmények sarkalltak egyre inkább arra, hogy legyen saját lakásom, hogy biztonságban tudjunk élni, és otthont teremteni a gyerekekkel új lakhelyünkön egy mediterrán szigeten, Tenerifén. És ez motiválja minden nap ingatlanmenedzseri munkámat is: az általam kezelt lakások vagy nyaralók esetében eddig még mindig sikerült meggyőznöm a tulajdonosokat, hogy gondozzuk a bérbe adott lakásokat, kössünk hosszú távra bérleti szerződéseket, mert így jó kapcsolatot alakíthatunk ki a bérlőinkkel, és ez később jelentkezni fog a bevételben is. Ha neked is van bérbe adott lakásod, akkor érdemes megfontolnod a következő tanácsaimat, és meglátod az ingatlankiadás egy nagyon kellemes tevékenységgé fog válni számodra is.
Az életben mindig azt kapjuk vissza, amit képesek vagyunk adni. Soha ne elégedj meg a középszerű dolgokkal, adj mindig többet, mint amit elvárnak tőled. Hogyan alkalmazom én ezt az univerzális törvényt a bérbe adott lakásoknál? Nézzük meg a példákon keresztül.
Büszke vagyok arra, hogy az általam kezelt bérbe adott lakások magas minőségűek, az átlag kialakításúnál jóval színvonalasabbak, még ha legtöbbjük nem a legdrágább zónába esik. Vallom azt, hogy a szerényebb jövedelemmel rendelkező családok is megérdemlik a szépet, a jó minőségűt, ennek következménye valószínűleg az is, hogy minimális a bérlőváltás lakásainkban. Nézzük akkor pontonként, mi az amit nyújtanunk kell a bérlőnek mielőtt bérleti díjra tartanánk igényt!
- Műszaki állapot
A lakás legyen műszakilag tökéletes és korszerű, tehát ne csöpögjenek a csapok, elég nagy méretű legyen a bojler, a kazán. Minden kitűnően működjön, ne legyen kiégett villanykörte, a háztartási gépek korszerűek és energiatakarékosak legyenek. A bérlő fejével gondolkodj! Senki nem szeretne hatalmas méretű áramszámlát fizetni, tedd könnyebbé a rezsi fizetését a bérlődnek, ne idézz elő neki felesleges többletköltséget. Ne a bérleti díjat csökkentsd, hanem tedd energiatakarékossá a lakást. Hiába adod ki esetleg olcsóbban a lakásodat, ha bérlőd a kötelező havi rezsibe belefullad.
Fontos a műszaki háttérszolgálat, ami a profi menedzselés részét képezi. Bármi elromlik, meghibásodik, 24 órán belül jelentkezik a szerelőnk, és elhárítja a hibát. Erről a szolgáltatásról még a bérbe adás előtt tájékoztatjuk a bérlőt, és tapasztalatom szerint nagyon megnyugtatja a bérlőjelölteteket.
A több éve bérelt ingatlanok esetében szükség lesz hűtőt, mosógépet cserélni, nem feltétlenül kell megvárni, hogy minden elromoljon. Egyeztess a bérlőddel, és ha ragaszkodik egy bizonyos típusú műszaki cikkhez, ami árban is belefér a tervezett keretedbe, vedd meg inkább azt. A csere jó alkalom lehet a bérleti díj megemelésére is, vagy egy hosszabb bérleti szerződés aláírására. A bérlőd érzi, hogy fontos a számodra, partnernek érzed nem csak egy fejőstehénnek.
- Bútorozás
Kérlek, soha ne tegyél kiszuperált, rossz és koszos bútorokat az albérletedbe! Te sem örülnél neki, ha mindenféle szedett-vedett, egymáshoz nem passzoló, kényelmetlen bútorok lennének a lakásodban. Tehát elsősorban legyen méretben megfelelő, a lakás hangulatához, stílusához illő. Az ülőbútorok legyenek kényelmesek és tiszták, a szekrények pedig tökéletes állapotban (fogantyúk rendben, polcok a helyükön, nem foghíjasan, a ha tükör betét van az ne legyen törött vagy homályos).
Nem az a baj, ha egy kanapé nem ultramodern, ha tiszta, szépen át van húzatva, és a rúgok is rendben vannak. Nem hiba egy régebbi stílusú szekrényt sem felújítani, szépen át lehet festeni, fel lehet újítani. Nem mindenki szereti a mostanában divatos minimál stílust, de minden bérlő elvárja a tiszta és praktikus bútorozást.
Én is többször vettem már bútort a bolhapiacon, egy alkalommal keresve sem találhattam volna méretben pontosabban illeszkedő tálalószekrényt az egyik albérlet étkezőjébe. Ezt a kis kopott, barna tálalót szépen rendbetettem, plusz polcokkal kiegészítettem, lefestettem fehérre a vázát, ezüstre a lapját, valamint kicseréltem a régi otromba fogantyúkat ezüst gömböcskékre. Olyannyira dísze lett ez a tálaló a lakásnak, hogy pár év elteltével, amikor a bérlő kiköltözött vételi ajánlatot tett rá, mert szerette volna magával vinni az új bérleményébe.
Biztosítsunk elég tároló- és rakodófelületet, így elkerülhető az, hogy a bérlő összefurkálja a falat. Legyen elegendő polc, törölközőtartó, fogas a fürdőszobában is, egyrészt a csempe védelme érdekében, másrészt a bérlő kényelemes mindennapi életéhez.
- Használhatóság
Ha fejlesztés előtt áll a lakás, akkor alakítsd ki a lehető legkorszerűbb alaprajzot. Mivel a legtöbbször nem ismerjük a leendő bérlőnket ezért olyan általános szabályokat veszünk figyelembe, amikkel nagyon nem tévedhetünk. A lehető legtöbb hálószobát és fürdőszobát alakítsuk ki, mert ez emeli erősen a lakás bérleti értékét. Ha lehet, legyen tárolószoba, amit a bérlő használhat gardróbnak vagy tárolónak A konyha nem feltétlenül kell, hogy külön szeparált és ablakos legyen, ha tudsz szobát a helyére tenni, inkább helyezd át, egy plusz hálószoba többet ér mint egy külön konyha. Ha van kert, legyen szépen karbantartott, ha van erkély, akkor a terasz legyen tökéletesen használható: ülőgarnitúra, napernyő, asztal, főleg a nyaralók esetében ez fontos szempont.
Nagyon bosszantó, ha rossz irányba nyílik az egyik szobaajtó, vagy nem elég magas a polc és mindig beleverhetjük a fejünket, ha értelmetlenül holt terek maradnak kihasználatlanul, amiket pedig szépen, asztalosmunkával el lehetne tűntetni, és ezáltal plusz tároló felületet jelentenének a bérlő számára. Ha magunknak kijavítanának vagy átszerelnénk, tegyük meg a bérlőnek is!
Az emberek nagyon hasonlóan működnek, mindnyájunknak szükségünk van cipőtárolóra, fogasokra, polcokra, ebből elegendő számút biztosítsunk a lakásokba, különben nagy rendetlenség lesz, és a bérlőnek egyszerűen nem lesz kedve rendet tartani a lakásban, ami következménye lesz, hogy elhanyagolja, nem vigyáz rá, és a végén pedig „leharcolva” elhagyja a lakást.
- Esztétika
Egy szép, elegáns lakást sokkal könnyebb kiadni, mint egy átlagos kinézetűt, még ha kicsit drágább is az átlag bérleti díjnál. A bérlőjelöltek keresik az igényes lakásokat, egy erős kínálati piacon is a te lakásodat fogják választani, ha az makulátlan. A lakás tűnjön nagyon értékesnek, ezt egy-két extra lakberendezési ötlettel is el tudod érni.
Az esztétikum nem egyenlő a drágasággal. Mutatós lakást ki lehet alakítani kevés pénzből is, de kell hozzá sok jó ötlet és ízlés, valamint egy koncepció. Mit értek ez alatt? A bérbe adásra szánt lakást nem kell túldizájnolni, legyen egy jól érezhető karaktere, például egy szépen kiemelt fal (esetleg tapétával, burkolattal ellátva), de mégis maradjon semleges, hogy a bérlő személyes holmijaival be tudja lakni, otthonává tudja varázsolni. A rövid és a hosszú távú bérlésben vannak azért különbségek, ha ez a téma érdekel, akkor kérlek, olvasd el az ezzel kapcsolatos cikkemet is.
Én nem szeretek silány lakásokkal foglalkozni. Nekem még mindig nagyon jó érzés, hogy a lakásainkat a bérlőjelöltek mindig megdicsérik, az ingatlanközvetítő kollegáink is és a prémium kategóriában tartják számon. Hidd el, jobb jót adni, mint szégyenkezni a lakás kinézete és az állapota miatt.
- Biztonság
Tegyél meg mindent a lakás és a bérlőd biztonságáért! Ha szükséges szereltess fel a teraszajtókra, alacsonyabb ablakokra rácsot. Az általam kezelt lakások mindegyikében van központi riasztó, aminek a havi csekély költségét nem terhelem a bérlőre.
Legyen széf a lakásban! Ez különösen fontos a rövid távú bérlemények esetében, mivel bérlőd itt tárolhatja biztonságban értékeit, iratait.
Kössél a lakásra biztosítást! Erre ne sajnáld a pénzt! A bérlőd nem fog, vagy ha igen, akkor is csak a saját értékeire fog kötni biztosítást. Neked elsősorban a lakásod állagát kell megóvni, tehát beázás, tűzkár esetén védve legyen az ingatlanod.
- Tisztaság
Mindig tisztán add át az ingatlant a bérlőnek, és ilyen állapotban kérd is vissza tőle. A tisztaság nemzetiségenként más és mást jelent, ezt megtapasztaltam, amióta külföldön élek. Ha te magad nem vagy képes alaposan kitakarítani, akkor foglalkoztass profi takarítót, én a magam részéről ezen soha nem spórolnék. A takarítást egy külön szakmának tartom, és egy igen fontos tényezőnek az ingatlan kiadásakor. Koszos, rendetlen lakást nagyon nehéz kiadni, viszont egy tiszta, takaros lakás vonzza a bérlőket.
- Biztosítékok
Nyújts biztonságérzetet a lakódnak azzal, hogy hosszú távon, szívesen adod bérbe a lakásodat. Innentől kezdve már te is elvárhatod, hogy bérlőd rendszeresen fizesse a bérleti díjat. Tartsd magad a határidőkhöz, ha 5-ig be kell folynia a bérleti díjnak, mert így állapodtatok meg, akkor már legkésőbb 1-én küldd el a számlákat és kedvesen jelezd az esedékes fizetnivalót. Soha ne engedd, hogy a bérlőd csúszásba essen!
Ha éves szerződést kötöttél a bérlőddel, jelezd egy hónappal a határidő előtt, hogy szándékozik-e hosszabbítani, ha igen, akkor írásban is rögzítsétek. Mindig add vissza a kauciót, az esetleges rongálások levonása után, de legyél tisztességes, a lakást természetesen használták, ezért fizették a bérleti díjat, az esetleges kopásokat nem számolhatod fel, csak a ténylegesen okozott károkat.
Legyen korrekt szerződés köztetek, fizesd ki az adót a befolyt bérleti díj után, ne legyen támadási felületre ok!
- Emberség
Kapcsolatom az általam kezelt ingatlanok bérlőivel igen jónak, már-már barátinak mondható. Én úgy gondolom, hogy nem vagyunk ellenfelek. A bérlő a lakásproblémájára keres korrekt megoldást, mi pedig tisztességesen fizető, elégedett bérlőt szeretnénk. Először nekünk kell tenni, utána várhatjuk el, hogy pontosan fizessen a bérlő és megbecsülje a szép lakást. Még soha nem tapasztaltam azt, hogy egy rendbetett, esztétikus lakást lelaktak volna a bérlők. Lehet, hogy szerencsém volt, de inkább hiszek abban, hogy érdemes jó minőségű lakást kínálni, megbízható menedzsmenttel, mert a bérlők nemcsak a lakást veszik ki, hanem a lakás köré épülő jó szolgáltatást is.
Légy jobb, mint a többi lakástulajdonos, légy másabb azzal, hogy nagyobb értéket adsz, hogy figyelmesebb és udvariasabb vagy, és meglátod egy nagyon kellemes passzív jövedelmet tudsz magadénak!
