Sokszor a lehetőségek ott vannak a szemünk előtt, csak egy másik nézőpontból kell rájuk tekinteni. Ez lehetne a mottója annak az idén megvalósult projectnek is, melynek során egy kevésbé kihasznált, ruhaszárítási célokra fenntartott tetőtérre építettünk három lakást.
A történet Tenerifén játszódik, ahol már két évvel ezelőtt a befektető megvásárolt egy ötlakásos társasházat. Ez a társasház nem a turista övezetben van, hanem kicsit északabbra, ahol azok élnek, akik a turista gépezetet ellátják, azaz pincérek, felszolgálók, takarítók. Többnyire helyiek, de elég szép számban bevándorló olaszok, venezuelaiak és kolumbiaiak.
Az ötlakásos társasház annyiba került, mint egy part menti két hálószobás apartman, de kétszeresét hozza bérleti díjban. Sokan úgy gondolják, a part mentén érdemes Tenerifén ingatlant vásárolni, mert azt ki lehet adni a turistáknak. Ez igaz, viszont ezek az ingatlanok már nagyon drágák, és csak rövid távú kiadásnál hoznak jó megtérülést. Azt se felejtsük el, hogy nem minden part menti komplexum alkalmas a rövid távú kiadásra, ha nincs meg az ehhez szükséges engedély, akkor szigorú bírságra számíthat, aki ennek ellenére mégis kiadja napokra, hetekre a lakását.
Én mindig a törvényes utat javaslom, és hiszem azt, hogy Tenerifén legális úton, az adók befizetése után is lehet nagyon szép hozamokra lehet számítani. Ezért is mertem javasolni a befektetőnek ezt a társasházat, mert kiszámoltam, hogy egy minimális fejlesztés után meg lehet emelni a bérleti díjakat. Az egyik lakás felújításáról már írtam egy blogot, ha van kedved olvasd el a Bérbeadás feljavítva bejegyzésemet, amely példa arra, hogy néhány változtatással, minimális befektetéssel hogyan lehet megemelni a bérleti díjat és igényes bérlőt találni.
A bérlőkkel való jó kapcsolattartás egyébként is nagyon fontos a hosszú távon kiadott lakások esetén. A társasház megvásárlása után beszéltem a frissen megörökölt bérlőkkel, hogy szeretnénk fejleszteni az épületet, korszerűsíteni a lakásokat, de ezt követően meg fogjuk emelni a bérleti díjakat. Kettő lakó azonnal elköltözött, ők nem szerettek volna magasabb bérleti díjat fizetni. A kauciójukat visszafizettük és békében elváltunk. Az általuk lakott apartmanokat felújítottuk és 40 %-al magasabb bérleti díjjal azonnal ki tudtuk adni.
Kettő lakó belement az emelésbe anélkül, hogy bármit is kellett volna fejleszteni a lakásán. Ők annyira szerették ezt a környéket, és reálisnak tartották a bérleti díj emelését is. Jobban szerette volna a tulajdonos, ha ők is elköltöznek, mivel így csak egy 20%-os bérleti díj emelést tudtunk alkalmazni, de a helyi bérbeadási törvények értelmében meg kell várjuk a régi tulajdonossal kötött szerződési terminus végét, és csak azt követően tudjuk felbontani a szerződést. Szerencsére mind a két bérlő rendkívül megbízható, és emiatt a befektető egyelőre mégsem gondolkodik a szerződésük felbontásán, mivel egy jó bérlő többet ér egy magasabb bérleti díjat hektikusan fizető megbízhatatlan lakónál.
Egy lakóval viszont nem boldogultunk, aki sem fizetni, sem elköltözni nem akart, őt bírósági úton tettünk ki, majd a lakást felújítottuk és 50 %-os bérleti díjemeléssel újra kiadtuk. Ennek a folyamatnak másfél év után lett vége, ami végül nem jelentett anyagilag nagy kárt a tulajdonosnak, de tudatosult bennünk az, hogy minden oldalról le kell magunkat védeni, ha biztosak akarunk lenni a bérleti díj megérkezésében. A hosszú távú bérbeadás kockázatait is lehet minimalizálni, ehhez Tenerifén is ki kellett építeni a megfelelő jogi és egyéb apparátust.
Visszakanyarodva a társasház történetéhez, amely immár megújulva éves 20 %-os hozamot hozott megbízható, normális bérlőkkel, felmerült bennem ötletként a tetőtér beépítése. A társasház két szintes volt, a harmadik szintet terasznak hagyták meg, illetve ruhaszárításra használták a lakók. Ahhoz túl értékes közel 100 négyzetméter, hogy kizárólag frissen mosott ruhákra tartsuk fenn, ezért körbejártam az építésszel a beépítés lehetőségét.
Az építész két lakást tervezett, de én úgy gondoltam, hogyha a leendő új tetőtéren alakítjuk ki a ruhaszárítás lehetőségét, és okosan tervezünk, akkor akár három lakást is tudunk építeni. Egy új lakás megépítése körülbelül 20.000 euro már meglévő területre, tehát ismerve a tenerifi ingatlanárakat, amelyek 90.000 eurotól kezdődnek, nagyon megéri beépíteni a tetőteret. Több hónapos egyeztetés és tervezés után végül a befektető a három egy hálószobás lakás megépítését fogadta el. A munkálatok tavaly ősszel kezdődtek el és 4 hónapig tartottak.
A tervezés kulcsa most is az volt, hogy belülről haladunk kifele, azaz tudjuk, hogy milyen méretű bútorokat kell minimálisan elhelyezni bérbe adott lakások esetében, ezek körvonalazzák a szobák méreteit. Fontos, hogy minden élettér funkció (alvás-étkezés-tisztálkodás-szórakozás-tárolás) kialakításra kerüljön, ezek megléte sokkal fontosabb, mint a nagy tér. Kis területen is lehet nagyon praktikus alaprajzot létrehozni, erre példa ez a beépítés is. Egy nagyon átgondolt tervezéssel két lakás helyett hármat sikerült megépíteni.
Nagyon jó kapcsolatban vagyok a kivitelező csapattal, mivel nemcsak a munkájuk minőségével vagyunk megelégedve, hanem tetszik az építéshez való hozzáállásuk is. Szó szerint centiméterre mértük, hol legyen az ajtó, hogy használható szobákat kapjunk, beférjen az ágy és a ruhásszekrény, ha már kis terekben kell gondolkodni. Így történt, hogy az egyik egyhálós lakásból végül két hálószobásat tudtunk csinálni, aminek az egyik szobája igaz pici, de mégis használható lett. A végeredmény három nagyon aranyos kis lakás lett, ami azonnal megtalálta lakóit.
Kicsit számoljunk! A társasház eddig is elég jó megtérüléssel működött, most viszont, hogy kevesebb mint egy újonnan vásárolt lakás árából hármat tudtunk építeni, tovább növelte a megtérülési értékeket. A nyolc lakásból álló társasház összbekerülési költsége kevesebb volt, mint két partmenti lakás ára, viszont hozamban magasan megelőzi. Sőt ezeket a lakásokat a későbbiek során lehet albetétesíteni, és így külön-külön is eladhatókká válnak, ami a jövőben jelenthet egy olyan opciót is a befektetőnek, hogy két-három lakás eladásával teljesen visszanyerhető a befektetett tőke, a maradék lakások pedig továbbra is hozzák a havi készpénzáramlást bérleti díjak formájában.
Ha most azt gondolod, hogy itt a történet vége, akkor az igazi csattanó most következik. Úgy belejöttünk az építkezésbe, hogy további tervünk is lett ezzel az aranytojást tojó kis társasházzal. Az elkészült új tetőtéren még két penthaus hangulatú, nagy teraszos lakás építését kezdjük el…