A sikeres ingatlanbefektetési folyamat home staging nélkül ma már szinte elképzelhetetlen. Olyan látványosan feljavítja egy lakás hangulatát, és meggyorsítja az értékesítését, hogy kár lenne nem alkalmazni. Két blogbejegyezést szánok ennek a számomra nagyon kedvelt témának a bemutatására, most egy eladásra szánt lakást, később pedig egy bérbe adott lakást fogok bemutatni.
Mi is az a home staging? Szabad fordításban az ingatlan színpadra való felkészítése, reflektorfénybe állítása, azaz vonzóvá tétele a potenciális vásárló/bérlő számára. Sokszor hasonítottam már össze az otthont a női nemmel, most is ezzel a metaforámmal jönnék elő. Mi nők, amikor egy nagyon fontos eseményre készülünk, például az esküvőnkre, igyekszünk magunkból a legtöbbet kihozni. Számunkra előnyös frizurát, szép sminket készíttetünk, frissen manikűröztetünk, az alakunkhoz legjobban passzoló ruhát választunk, és igyekszünk minden téren a lehető legoptimálisabbat kihozni magunkból, hogy az összhatás tökéletes legyen. Persze nem így nézünk ki hétköznap, amikor főzünk, takarítunk, gyereket nevelünk, de ilyen gyönyörűek is tudunk lenni. Célunk az, hogy erre a rendkívül fontos alkalomra a lehető legelbűvölőbbek legyünk, hogy mindenkit lenyűgözzünk, és ezt a pozitív emléket őrizzék meg az esküvőnkön készült fotók, videók. Leendő férjünk is érezze, hogy ebben az igen fontos döntésben, azaz a házasságban, ami feltehetően hosszú időre szól, minket választott. Nem célunk senkit sem becsapni (főleg nem a leendő férjünket😊), de fontosnak érezzük, hogy megmutassuk a legszebb énünket, talán az esküvőnkön vagyunk a legszebbek, mivel ez az egyik legfontosabb esemény az életünkben.
Nos, ezt a párhuzamot vonhatjuk a női nem és az otthonteremtés között, a lakás felkészítését, formába hozását hívjuk home stagingnek: az ingatlant a legtökéletesebb állapotba hozzuk, hogy tetszetős legyen, és meg tudjuk mutatni a benne rejlő maximális szépséget, lehetőséget. Persze tudjuk, hogy ez egy kifeszített pillanat, úgy, ahogy a színészre is ráfókuszál a reflektorfény a színpadon, de ugyanezt az erős hatást akarjuk elérni: a számos meghirdetett ingatlan közül a miénkre essen a választás. Célunk a gyors és/vagy lehetőleg piaci ár feletti eladás/kiadás, melyhez a drámai hatás elengedhetetlen.
Nem tartom home stagingnek azt, amikor el akarunk fedni egy problémát a lakásban, például a megrepedt padlóburkolatra rátoljuk a szőnyeget, vagy a foltos kanapét letakarjuk egy pléddel. Vagy amikor egy betört ablakot elrejtünk egy sötét függöny mögé. A home staging első szakaszában a lakás műszaki állapotát hozzuk tökéletes szintre, és ezt követően esztétikailag is megtámogatjuk dekorációs tárgyak, bútorok, textilek segítségével. A home staging azonban mégsem lakberendezés: ahhoz még kevés, hogy valóban otthonnak nevezzük az így felkészített lakást. De tudjuk, hogy nem is ez a célja. A lakás kontúrjait húzzuk meg, azaz a benne rejlő lehetőséget: hogyan lehet otthont teremteni itt, milyen boldog is lehet az, aki egy ilyen lakásban élhet. A felskiccelt rajz kiszínezését azonban a vevőnkre bízzuk, fejezze be ő a saját igényei szerint.
Mostani blogbejegyzésemben bemutatok egy olyan lakást, amit home staging nélkül bizonyára jóval olcsóbban lehetett volna csak eladni, és valószínűleg jóval lassabban is. Fontos megérteni, hogy az ingatlanbefektetés egy előre alaposan megtervezett folyamat, melynek mindegyik szakasza, így a home staging része sem öncélú. Nem spontán ötlettől vezérelve vásárolunk bútorokat és lakberendezünk, hanem pontosan tudjuk milyen dekorációkat, berendezéseket kell pluszban behelyezni a lakásba, és milyen egyéb szükségtelen dolgokat kell onnan kivenni, hogy az eladás sikeresen záródjon. Minden elköltött forintnak jelentkeznie kell majd a bevételi oldalon. Szigorú költségvetéssel dolgozunk, az esztétikai hatáskeltés nem mehet el a végtelenségig, feladata az eladás gyorsítása és a plusz befektetés megtérülése.
Pontosan tudjuk már a tervezési szakaszban, hogy a lakásunk milyen mértékű műszaki felújítást és lakberendezési költségvetést bír el, úgy, hogy profittal lehessen zárni az ügyletet. Például, ha egy kisebb értékű lakást szeretnénk eladni, nem feltétlen jó ötlet luxuselemekkel teletűzdelni, mert akár az ellenkezője is megtörténhet: elriasztjuk a vevőt a túl elegáns kialakítással. Itt is, mint ahogy az életben mindenütt az egyensúlyra törekszünk. Annak a bizonyos reflektorfénynek az erőssége mindig legyen azonos arányban a lakás értékével.
Visszakanyarodva a lakásunkhoz, nézzük meg azt, hogyan sikerült a formába hozás ennél a közepes árfekvésű lakásnál! Egy szép állapotú, pár éves magyarországi lakásról beszélünk, közel az egyetemhez, de mégis nyugodt, családias övezetben. A társasház nagyon igényes, közös, nagy kert tartozik a lakásokhoz, mely alkalmas nyáron társasági összejövetelek tartására, van szalonnasütőhely, a gyerekeknek játszórész hintával, homokozóval. Ha megnézed a lakás alaprajzát, láthatod, hogy kiválóan alkalmas lehet gyermekes családok számára is. Az előző tulajdonos étkezőként használta a nappaliból nyíló szobát, és egy klasszikus 3+2+1-es ülőgarnitúra terpeszkedett a konyha-nappali nagy együttesében. Még így is maradt két külön nyíló hálószoba, mely a társasház csendes, kerti oldalára néz: egy gyerekszoba és egy szülői háló.
Én azonban nem ezt a célpiacot jelöltem ki, mielőtt home stagingelni kezdtem volna a lakást. A társasház és az alaprajz családias hangulata helyett inkább az elhelyezkedésre fókuszáltam, és olyan befektetőnek szántam a lakást, aki bérbe adja majd a közelben elhelyezkedő egyetemen tanuló (külföldi) diákoknak. Azért is gondolkoztam így, mert amennyiért el szerettem volna adni, annyiért már a közeli kis településen egy felújítandó családi házat is lehet kapni, vagy a város szélén egy kisebb új építésű sorházat, ennek a lakásnak pedig egy apró francia erkélyen kívül nem volt sem terasza, sem garázsa, amit egy család biztosan fontosnak tartott volna. Ráadásul ez a társasház nagyon kedvelt a külföldi egyetemisták körében, szinte kollégiumként működik már, a lakások nagyobb részét megbízható, igényes bérlők lakják. Több család azért költözött el innen, mert inkább kiadták a lakásukat, és a magas bérleti díjból bevállaltak egy családi ház hiteltörlesztését.
A szokásos műszaki felújításokat, ami itt egy frissítő festés mellett a konyhapult és a csaptelepek kicserélésében ki is merült, az alapos nagytakarítás követte. Ezután jöhetett a lakberendezési szakasz, melynél legnagyobb sajnálatomra vissza kellett magam fogni😊. Nem egy család számára kellett ugyanis a lakást a legszebb formájába hozni (ilyenkor jóval több kiegészítőt használok), hanem egy befektetői szemnek kellett megmutatnom a lakásban rejlő jó üzleti lehetőséget.
A lakás alapterülete nem volt túl nagy (58 m2), de érzékeltetni szerettem volna, hogy mivel jó az alaprajza, akár három bérlőnek is kiadható egy komolyabb bérleti díj fejében, tehát a magas eladási ár mellett is jó megtérüléssel lehet kalkulálni. Alaprajzi korszerűsítést nem kellett kivitelezés szinten végrehajtani (nem is lehetett volna), csak a helyiségek funkcióit kellett újra értelmezni. Az eredetileg ebédlőként használt szobából lakószoba lett, így nőtt meg nappali plusz három szobásra a lakás. Az étkezőt a lakás nappali-konyha közé ékeltük be, a konyhát egy pult építésével lezártuk az étkezőtől, ami tárolás szempontjából is mindenképpen hasznosnak bizonyult. Sikerült úgy elhelyeznem a bútorokat, hogy a funkcionális helyiségek egyértelmű kijelölésével is megmaradt tágasnak a tér.
Központi figyelmet a konyha- ebédlő- nappali egységre helyeztem, láthatod a fotókon, hogy a legtöbb kiegészítő ide került. A nappaliba egy tv szekrény, egy üveg dohányzóasztal és egy „L” alakú ülőgarnitúra kapott helyet (a hely adta meg a formáját, pedig ritkán szoktam eltérni a kétszemélyes kanapétól). Egy nagyobb, téglalap alakú asztalt választottam, mert úgy gondoltam, hogy akár közös tanulószobaként is funkcionálhat a későbbiekben az étkezések mellett. A nappali bútorral megegyező modern komódok biztosították az összhangot az egyébként klasszikus konyha felé vezető térben. A cseresznyeszínű, fa konyha túl nagy értékű volt ahhoz, hogy kicseréljük, viszont nem akartam teljesen átvenni a lakás eredeti, kicsit konzervatív stílusát, ezért a jolly joker szürke színnel tettem fiatalosabbá, lendületesebbé. Képek helyett inkább tapétát használtam, hogy még inkább semlegesítsem a lakást, kész termékké igyekeztem alakítani a befektető-vevőm számára. A konyhát teljesen berendeztem, nagyméretű hűtőt, mikrosütőt, jó minőségű kerámialapos sütőt és páraelszívót, valamint extraként mosogatógépet építettünk be, mindent amire egy igényes bérlő vágyhat.
Az előszobát nagyon szeretem dekorálni, az egyik legfontosabb helyiségnek tartom, ide most a hely adta lehető legnagyobb tolóajtós gardrób lett beépítve egy hozzá illő cipőtartó szekrénnyel és fogassal, extra tároló helyet biztosítva a leendő lakóknak. Innen nyílik egy wc kis kézmosóval, ami plusz értéket jelent a kiadásnál. Kicsit visszafogtam magam a fürdőszobánál is, egyébként sem szeretem túldekorálni ezt a helyiséget. Mivel a csempe szép állapotban volt, csak a fürdőszoba szekrényt cseréltem ki, és néhány apró kiegészítőt vetettem be (szappanadagoló, törölköző, virág). Mivel főleg hosszú távú bérbe adott lakásokkal foglalkozom Tenerifén, ezért már ezzel a szemmel néztem a lakást: minden, ami a bérbe adott lakásoknál szükséges kiegészítő tartozék lehet (fogas, wc papírtartó, törölközőtartó, kádhoz paraván, mosógép stb.), azt beépítettük a lakásba, hogy valóban csak a kulcsot kelljen majd átadni a leendő bérlőnek.
Két szobát berendeztem az általunk használt bútorozási szabályoknak megfelelően: azaz a nagyobb hálószobába tettem egy ágyneműtartós franciaágyat éjjeli szekrénnyel, egy komódot és egy ruhásszekrényt, míg a kisebbikbe egy egyszemélyes ágyat éjjeli szekrénnyel, ruhásszekrényt és egy dolgozóasztalt székkel. A harmadik szobát szándékosan nem rendeztem be, mivel tapasztalatom szerint egy pár vagy két barát, de maximum három fő fog csak benne lakni, a harmadik szoba valószínűleg tárolóként fog funkcionálni. (Így is lett a valóságban is 😊!) Vendégszobaként sem tudtam igazából elképzelni, mivel azt a nappaliban a kihúzható kanapé helyettesíti. Még egy plusz okom volt: mivel ez a hálószoba az eredeti étkező szakasztott hasonmása, az alaprajz segítségével könnyen el tudja a befektető képzelni ennek a bebútorozását is, ha mégis szükség lenne rá. Összeségében egy olyan hangulatot szerettem volna teremteni, ami megmutatja azt, hogy a lakás kiváló minőségű, kiváló helyen, azonnal bérbe adható magas bérleti díjjal.
Tudom, hogy a sztori része a legszórakoztatóbb minden esettanulmánynál, nos itt is érdekes volt az eladás folyamata. Saját hirdetésbe kezdtem, de mivel egy társasház berendezése visszahívott Tenerifére, úgy gondoltam, hogyha jelentkeznének ingatlanközvetítők, akkor igénybe veszem a segítségüket. Az első három telefon természetesen ingatlanosé volt, mindegyik kijött, megcsodálta a lakást, aláírtam velük a nem kizárólagos megbízási szerződéseket. Az egyik ingatlanos hölgy csak csóválta a fejét, amikor a vételárat ráírtuk az adatlapra. Szerinte ötmillió forinttal olcsóbb ár lett volna a reális, mire én megkérdezem tőle, hogy nem bízik esetleg az ügynöki képességeiben? Mert én bíztam a lakásomban, és biztos voltam benne, hogy az általam kalkulált vételáron el fog kelni.
Szerencsére volt egy sokkal magabiztosabb hölgy, aki az én nézőpontomat képviselte: szerinte is kicsit túlárazott volt a lakás, de ő azt mondta, hogy tárgyalási alapnak megfelelő lesz. És valóban, az ő első vevője, aki eljött és megnézte a lakást, ott helyben bele is szeretett, és egy minimális alkuval meg is vásárolta szőröstül-bőröstül (azaz bútorral, konyhai gépekkel és kiegészítőkkel) befektetési célból a lakást. Ráadásul euróban fizetett, aminek az árfolyama pár hónap múlva igen megemelkedett, így végül a tervezettnél is magasabb áron kelt el a lakás mai jelen értéken számolva. A későbbiekben értesültem arról is, hogy két egyetemista vette ki a lakást, azaz a harmadik szobát valóban nem bútorozták be az üzemeltetés során sem, hanem plusz háztartási helyiségként (ruhaszárításra, gardróbszobának) használják.
Már túl voltunk az adásvételen, a vételárat is kifizette az új tulajdonos, amikor a kételkedő ingatlanügynök felhívott, hogy kizárólag akkor tudna vevőt hozni, ha hajlanék egy komolyabb árcsökkentésre. Mikor megmondtam neki, hogy a lakás minimális alkuval már elkelt (2 héten belül az első nézőjének), akkor szegény fél percig nem is tudta mit mondjon. Hosszú ideig csak néma csend volt a vonal túlsó végén, majd elképedt hangon azt mondta, hogy nem gondolta volna, de gratulál az eladáshoz.
Összességében szerintem az eladás sikeressége abban rejlett, hogy egy viszonylag szűk célpiacra fókuszáltunk, ennek a befektetői igénynek rendeltük alá a home staginget, és az ingatlanközvetítő remek munkájának köszönhetően gyorsan zárult az ügylet.
Kicsit máshogy home stagingelünk bérbe adott lakások esetében, bár érintettük már ezt a témát részlegesen ennél a lakásnál is, azonban, ha még több hasznos ötlet érdekel, ajánlom figyelmedbe a Home staging bérbe adott lakásnál című blogbejegyzésemet.
